Zins und Tilgung – wichtige Begriffe in der Baufinanzierung

Wer ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen möchte, befindet sich selten in der Lage, die dafür nötige Summe direkt aus dem eigenen Vermögen bezahlen zu können. Eine Baufinanzierung ist gefordert. Der Markt bietet verschiedene Modelle, zum Beispiel ein Darlehen, ein Forward-Darlehen, einen Bausparvertrag oder eine Umschuldung.

Wichtige Begriffe bei Bauspar-Darlehen sind Zins, Tilgung und Restschuld.

Der Nominalzinssatz ist der für Ihre Baufinanzierung vereinbarte Zinssatz, den Sie dann tatsächlich an das Unternehmen bezahlen als Gegenleistung dafür, dass es Ihnen ein Darlehen gegeben hat. Haben Sie einen Kredit über 100.000 Euro aufgenommen und einen Nominalzins von fünf Prozent pro Jahr (per annum oder p.a.) ausgemacht, zahlen Sie im ersten Jahr 5.000 Euro Zinsen p.a., pro Monat also etwa 417 Euro.

Beim Effektivzinssatz oder effektiven Jahreszins werden die Gesamtkosten des Darlehens pro Jahr in Prozent angegeben. Zum reinen Nominalzinssatz kommen ja oft noch Bearbeitungsgebühren hinzu; außerdem ändert sich die abzubezahlende Kreditsumme durch den Tilgungssatz und weitere Faktoren.

Der Begriff Realzins hingegen zeigt an, wie sich der Nominalzins auf Ihre Vermögensverhältnisse auswirkt. Zur Berechnung des Realzinses werden Größen wie die Inflationsrate oder die Preisveränderungsrate zu Rate gezogen. Kurz gesagt: Da Sie Bausparfinanzierungen normalerweise langfristig vornehmen, soll Ihnen die Rechnung aufzeigen, wieviel die Zinssumme, die Sie bezahlen, vermutlich real in – sagen wir einfach – fünf Jahren wert sein wird. Tatsächlich kann der Realzins nur rückwirkend präzise benannt werden, etwa mit der Aussage, dass die Preissteigerung in Deutschland für 2002 bis 2007 knapp zehn Prozent betragen hat. Für die Zukunft liefert der Realzins immer nur eine Schätzung. 

Zinsbindungsfrist: Schließen Sie einen Darlehensvertrag für die Baufinanzierung ab, legen Sie darin einen bestimmten Nominalzins fest, den Sie über die gesamte festgelegte Zeit für die Bereitstellung des Kredits zahlen. Diese Vereinbarung ist verbindlich und gibt Ihnen und dem kreditgebenden Institut unabhängig von dem tatsächlichen Zinsgeschehen Planungssicherheit. Nach Abschluss der vereinbarten Zinsbindungsfrist können Sie über neue Konditionen für eine Anschlussfinanzierung verhandeln. Dabei sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 489 sogar vor, dass Sie als Verbraucher bei einem Darlehensvertrag mit fest vereinbarter Zinszahlung, der für einen länger als zehn Jahre betragenden Zeitraum abgeschlossen wurde, trotzdem bereits nach zehn Jahren mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist kündigen dürfen. 

Die Tilgung bezeichnet die Bedingungen, unter denen Sie die aufgenommene Kreditsumme zurückzahlen. Auch die Tilgung wird meist jährlich berechnet – und prozentual. Haben Sie 100.000 Euro Kredit aufgenommen und tilgen ein Prozent p.a. – also 1.000 Euro im Jahr oder etwa 83 Euro im Monat – haben Sie mit Beginn des nächsten Jahres eine Restschuld von 99.000 Euro abzubezahlen. Da sich auch die Zinsen prozentual berechnen, müssen Sie nun im neuen Jahr etwas weniger Zinsen bezahlen als im Jahr zuvor.

Oft findet eine Annuitätentilgung statt. Dabei machen Sie einen Festbetrag aus, den Sie in Zukunft pro Jahr bezahlen und der Zins und Tilgung enthält. Nehmen wir an, Sie haben wie in obigem Beispiel 100.000 Euro aufgenommen und fünf Prozent Zinsen plus ein Prozent Tilgung ausgemacht. Dann würden Sie – ohne Berücksichtigung weiterer Gebühren – im ersten Jahr 5.000 Euro Zinsen p.a. (pro Monat etwa 417 Euro) plus 1.000 Euro p.a. (etwa 83 Euro im Monat) Tilgung, gesamt also 6.000 Euro im Jahr oder 500 Euro im Monat zahlen. Diese 500 Euro vereinbaren Sie als Festsumme, die Sie monatlich über die gesamte Darlehenslaufzeit zahlen möchten. 

Im zweiten Jahr haben Sie dann eine Restschuld von 99.000 Euro, auf die Sie fünf Prozent Zinsen zahlen müssen; dies macht 4.950 Euro im Jahr. Nachdem Sie aber immer noch 500 Euro im Monat bezahlen, fließen die 50 Euro im Jahr zusätzlich in die Tilgung ein – Sie zahlen also prozentual mehr Tilgung als ein Prozent. Auf diese Weise steigt in der Baufinanzierung die Tilgung pro Jahr in dem prozentualen Maß, in dem die Zahlungen für die Zinsen sinken.

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